575000€
8-unit Multi-family House – Gäufelden/Nebringen – Sackgassenlage with Development Potential
Gäufelden/Nebringen, Böblingen (71126), Germany
Description
Objektbeschreibung: Dieses gepflegte Wohnhaus im gefragten Gäufelden-Nebringen verbindet laufenden Cashflow mit echter Perspektive. 6 Einheiten sind bereits vermietet und erwirtschaften planbare Mieterträge; 2 weitere Wohnflächen im Erdgeschoss befinden sich im vorbereiteten Ausbau und bieten nach Renovierung ertragsstarken Spielraum für zusätzliche Einnahmen. Das Gebäude (Baujahr 1974, massive Bauweise) umfasst nach den vorliegenden Wfl.-Berechnungen ca. 308 m² Wohnfläche zuzüglich etwa 113 m² Nutzfläche im Untergeschoss, auf einem Grundstück von 691 m². Es verfügt über bis zu acht Stellplätze, eine Doppelgarage sowie zwei Balkone. Baurechtlich ist das Objekt derzeit als Wohnhaus mit einer Hauptwohnung im EG und mehreren Zimmer-Apartments (1x EG + 5 x DG) eingestuft und wird von mehreren Parteien bewohnt. Im UG sind zwei weitere Zimmer, die momentan noch baurechtlich der EG-Hauptwohnung zugeordnet sind, jedoch durch ihren separat möglichen Außeneingang Wertsteigerungspotenzial durch eine mögliche Trennung bietet [Eine Bauvoranfrage wurde noch nicht gestellt]. KENNZAHLEN Aus den vermieteten Einheiten ergibt sich eine aktuelle Warmmiete von 2.705 €/Monat (32.460 €/Jahr). Die geschätzte Jahresnettokaltmiete liegt bei rund 27.400 €, die dokumentierten Bewirtschaftungskosten bei etwa 9.700 €/Jahr, woraus sich ein Reinertrag von rund 22.700 €/Jahr ergibt. Die anvisierte Jahresnettokaltmiete nach Fertigstellung des EG beträgt mind. ca. 43.200 €, sodass sich bezogen auf den Kaufpreis eine spannende Rendite für Bestandshalter oder Familien ergibt, die das Erdgeschoss mit Garten für sich nutzen und parallel Mieteinnahmen zur Finanzierung nutzen möchten. ENTWICKLUNGSPOTENZIAL [unverbindl. Einschätzung, vorbehaltlich behördlicher Genehmigung): Erdgeschoss aktivieren: Die beiden EG-Flächen (ca. 138 m² + 16 m² = 154 m²) befinden sich im vorbereiteten Ausbau; neue Fenster liegen vor und werden mitveräußert; das Bad ist bereits neu gemacht. Untergeschoss aufwerten: Eine baurechtliche Anerkennung der UG-Nutzung als eigenständige Wohnung – einschließlich der möglichen Wiederherstellung eines separaten Außenzugangs – könnte den Bestand sichern und aufwerten. Bestand optimieren: Die bestehende Mieterstruktur bietet Spielraum für eine marktgerechte Weiterentwicklung der Mieten. TECHNIK Beheizt wird über einen Öl-Brennwertkessel (Buderus, Baujahr 2014) in Kombination mit einer Solarthermieanlage. Die Feuerstättenprüfung 2024 erfolgte ohne Beanstandungen. Momentan wird warm vermietet. Ausstattung: - EG-Whg. mit ca. 16 m² für Renovierung vorbereitet/leerstehend - EG-Whg. mit ca. 138 m² Wfl. + Garten für Ausbau vorbereitet mit bereits renoviertem Bad/leerstehend - Zugehörige 2 UG-Zimmer mit Potenzial zur Teilung mit separatem Eingang [ungeprüft] - 5 Einbettzimmer im DG mit 2 Balkonen / teilweise renoviert - gemeinschaftliche Waschküche (Waschmaschine + Trockner für DG-Zimmer) - IST-Miete: 2135 € p.m. / SOLL-Miete: mind. 3.600 € p.m. = 43.200 € p.a. - Baujahr 1974; Dachgeschoss-Ausbau genehmigt 1994/95, Untergeschoss ausgebaut 1984 - Massive Bauweise, Porenbeton/Ytong (nach Eigentümerangabe) - Erste technische Vorbereitung für Einzelzähler bereits getroffen - derzeit warm vermietet - Öl-Zentralheizung mit Solarthermieanlage aus 2014 - Sackgassenlage - Mind. 8 Stellplätze + Doppelgarage (derzeit als Lager vermietet) Lage: MAKROLAGE: Gäufelden liegt im Landkreis Böblingen im oberen Gäu, rund 5 Kilometer von Herrenberg entfernt und gehört zum Verkehrs- und Tarifverbund Stuttgart. Über den Bahnhof Nebringen (Gäubahn) ist man im Regionalexpress in etwa 35 Minuten in Stuttgart-Mitte; die S-Bahn-Endhaltestelle Herrenberg und die A 81 sind jeweils rund sieben Kilometer entfernt, der Flughafen Stuttgart etwa 30 Kilometer. Eine ruhige, familienfreundliche Wohnlage mit guter Nachfrage im Speckgürtel der Landeshauptstadt. MIKROLAGE: Das Gebäude befindet sich in einem ruhigen und gefragten Wohngebiet mit kurzer Anbindung ins Zentrum und auf die Hauptstraße. Das Wohnhaus steht in Sackgassenlage an einem ruhigen Feldweg mit Blick ins Grüne von Nebringen. Sonstiges: Ob Verkauf, Vermietung oder Wertermittlung – wir stehen Ihnen als kompetenter und zuverlässiger Partner in allen Immobilienfragen zur Seite. Mit fundierter Marktkenntnis und einem starken regionalen Netzwerk entwickeln wir gemeinsam mit Ihnen individuelle und zukunftsorientierte Lösungen. Sie möchten den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie erfahren? Gerne bieten wir Ihnen eine professionelle und unverbindliche Wertermittlung an und beraten Sie persönlich zu Ihren Möglichkeiten. Weitere Objekte und Informationen finden Sie unter: www.schoenfelder-immo.de Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!